Die marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie ist entscheidend, um:

• Verluste zu vermeiden: Ein zu niedriger Preis kann dazu führen, dass Sie Geld verlieren.
• Käufer nicht abzuschrecken: Ein zu hoher Preis hingegen führt oft zu sehr langen Vermarktungszeiten.
• Seriös aufzutreten: Potenzielle Käufer schätzen eine realistische Preisgestaltung.

Vergleichswertverfahren
Bei bestimmten Grundstücksarten – wie beispielsweise Eigentumswohnungen oder Reihenhausgrundstücke in typischen Siedlungsstrukturen – besteht häufig ein ausreichend umfangreicher Markt mit vergleichbaren Transaktionen. Aus diesem Grund beruht das Vergleichswertverfahren auf dem Grundgedanken, dass sich der Immobilienwert durch die Gegenüberstellung mit ähnlichen, kürzlich veräußerten Objekten ableiten lässt.

Kernstück dieser Methode ist der Einsatz von Vergleichspreisen. Dabei handelt es sich um die Kaufpreise von Grundstücken, die in ihren wesentlichen Eigenschaften mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen und zu einem relevanten Zeitpunkt verkauft wurden. Diese Preise sind jedoch im Hinblick auf die jeweilige Immobilie sorgfältig zu analysieren und bei Bedarf an die spezifischen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks anzupassen.

Neben den direkten Vergleichspreisen können innerhalb des Verfahrens auch individuell angepasste Vergleichsfaktoren sowie Bodenrichtwerte mit einbezogen werden – insbesondere bei Grundstücken mit bestehender Bebauung. Die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts erfolgt entweder durch eine statistische Analyse der herangezogenen Vergleichspreise oder durch deren Multiplikation mit einem objektspezifischen Faktor.

Ein spezieller Anwendungsfall des Vergleichswertverfahrens betrifft Erbbaurechtsgrundstücke. Laut § 51/52 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kann der Wert eines solchen Grundstücks insbesondere durch herangezogene Vergleichspreise veräußerter Erbbaurechte, durch finanzmathematisch bestimmte Werte oder durch den Bodenwert eines gedanklich lastenfreien Grundstücks ermittelt werden.


Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren findet vor allem bei vermieteten Immobilien häufig Anwendung. Es bezieht den zukünftigen Ertrag mit ein, den eine Immobilie durch regelmäßige Mieteinnahmen erwirtschaften kann. Gerade für Kapitalanleger ist dieser Aspekt von besonderer Bedeutung. Wenn beim Erwerb oder der Errichtung vergleichbarer Immobilien üblicherweise die zu erwartende Rendite – etwa durch Mieteinnahmen, Wertzuwachs oder steuerliche Abschreibung – im Fokus steht, gilt nach dem Kriterium der „Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ das Ertragswertverfahren als das vorrangig heranzuziehende Verfahren.

Die Basis des Ertragswertverfahrens bilden die marktüblich erzielbaren Erträge aus einer Immobilie. Der daraus resultierende vorläufige Ertragswert ergibt sich unter Berücksichtigung des Bodenwerts, des Reinertrags, der verbleibenden Nutzungsdauer sowie eines objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes.
Der Reinertrag wird aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten abgeleitet. Als Rohertrag gelten die bei ordnungsgemäßer Nutzung üblicherweise erzielbaren Einnahmen – in der Regel handelt es sich hierbei um Mieteinnahmen. Die Bewirtschaftungskosten beinhalten Posten wie Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, Mietausfallrisiko sowie Betriebskosten. Eine detaillierte Aufstellung dieser Kostenarten findet sich in Anlage 3 der ImmoWertV.

Für die Kapitalisierung des Reinertrags sind sowohl die Restnutzungsdauer als auch der Liegenschaftszinssatz ausschlaggebend. Letzterer stellt einen Zinssatz dar, mit dem der Verkehrswert marktüblich verzinst wird. Seine Höhe hängt von der jeweiligen Immobilienart sowie den herrschenden Marktbedingungen ab.


Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren bezieht sich auf die Bewertung des Bau- und Materialwerts einer Immobilie sowie auf den Bodenwert. Zur Ermittlung des Verkehrswertes kommt das Sachwertverfahren vorrangig bei Grundstücken zur Anwendung, für die keine ausreichenden Vergleichswerte oder Vergleichsfaktoren zur Verfügung stehen, bei denen die Eigennutzung ohne Renditeerwartung im Vordergrund steht und die hauptsächlich von Selbstnutzern nachgefragt werden.

Ziel des Sachwertverfahrens ist es, den sogenannten Sachwert eines bebauten Grundstücks zu bestimmen. Dieser setzt sich aus den Werten der nutzbaren baulichen sowie sonstigen Anlagen und dem Bodenwert zusammen.

Die Berechnung des vorläufigen Sachwerts erfolgt durch Addition folgender Bestandteile:

Sachwert der baulichen Anlagen: Die Grundlage bilden hierbei die durchschnittlichen Herstellungskosten. Zur Ermittlung werden modellhafte Kostenkennziffern pro Quadratmeter für entsprechende Gebäudearten herangezogen (Normalherstellungskosten 2010). Diese Kennwerte werden mit der Fläche der baulichen Anlage multipliziert. Bauteile, die nicht in den Normalherstellungskosten berücksichtigt sind, jedoch einen werterhöhenden Einfluss haben, werden zusätzlich in Form von Zuschlägen einbezogen. Der so berechnete Betrag wird anschließend mit dem Regionalfaktor – dieser passt die Werte an lokale Gegebenheiten an – sowie mit dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert. Letzterer stellt das Verhältnis von Restnutzungsdauer zur gesamten Nutzungsdauer dar.

Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen: Dieser Bestandteil wird separat berücksichtigt, sofern diese Anlagen eine wertrelevante Wirkung entfalten.

Bodenwert: Gemeint ist hier der Wert des unbebauten Grundstücks. Die Ermittlung erfolgt in der Regel im Rahmen des Vergleichswertverfahrens. Anschließend wird der vorläufige Sachwert mithilfe eines objektspezifischen Sachwertfaktors marktgerecht angepasst. Der Sachwertfaktor spiegelt das Verhältnis zwischen dem vorläufigen und dem marktangepassten Sachwert wider und trägt zur Berücksichtigung der allgemeinen Marktverhältnisse bei.

Der endgültige Sachwert ergibt sich somit aus dem marktangepassten Wert unter zusätzlicher Einbeziehung besonderer objektspezifischer Merkmale des Grundstücks.

Marktrecherche
Recherchieren Sie ähnliche Immobilien in Ihrer Umgebung. Nutzen Sie Online-Portale wie ImmoScout24, Immonet oder Immowelt, um einen Überblick über aktuelle Angebotspreise zu erhalten.

Professionelle Bewertung
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Immobilienmakler oder zertifizierten Immobiliensachverständigen bewerten. Ein professionelles Wertgutachten schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern und kann als Verhandlungsgrundlage dienen.

Online-Bewertungstools
Nutzen Sie kostenfreie Online-Tools, um eine erste Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten. Beachten Sie jedoch, dass diese Tools nur grobe Richtwerte liefern!

Energieausweis bereitstellen
Ein aktueller Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und beeinflusst die Preisgestaltung positiv, insbesondere wenn Ihre Bestands-Immobilie bereits energetisch modernisiert ist. Zudem verlangen auch die finanzierenden Banken die Vorlage des Energieausweises.

Marktgerechter Preis
Ein realistischer und marktgerechter Preis zieht mehr Interessenten an und erhöht die Chancen auf einen zügigen Verkauf. Setzen Sie Ihren Preis daher nicht zu hoch an.
Verhandlungsbasis einplanen
Geben Sie einen leicht höheren Preis an, um Verhandlungsspielraum zu schaffen. Achten Sie jedoch darauf, dass der Preis weiterhin realistisch bleibt.
Lockpreise einsetzen
Ein attraktiver Einstiegspreis kann wesentlich mehr Interessenten anziehen. Dies kann insbesondere bei einem offenen Bieterverfahren hilfreich sein.

Als Immobilienmakler München stehen wir Ihnen beim Immobilienverkauf professionell und vertrauensvoll zur Seite. Sie haben Fragen zum Thema Immobilienbewertung? Wir beraten Sie umfangreich und kompetent. Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.